専門家対談 木村 洸士 結果が出る「神・大家さん倶楽部」の魅力

最終更新日:2020年12月14日

小林:今回はお金に働いてもらう、投資について現役の投資家にお話を伺っていきます。 普段とはまた違う回路が刺激されると思います。

毎月、労働せずに入ってくるお金(不労所得)が出ていくお金を上回ると、お金のために労働しなくていい状態に入る、これが経済的自由であると教わりました。私自身も、いわゆる教育の事業で高収益を作り、それを個人資産としていろいろ投資に回して、経済的自由を作っています。

お話を伺うのは、現役の不動産投資家で経済的自由を実現されている木村洸士さんです。きむさんよろしくお願いします。

木村:よろしくお願いします。

・神・大家さん倶楽部:https://kamiooyaclub.com/lp/kamiooya/

10年間の不動産投資経験を講座に

木村:THEONEで講師業を教わり1年やってきて、おかげさまで軌道に乗せることが出来ました。私が講師業としてどんなことをやっているのか、という内容をお話しをする中で、投資や不動産について理解していただければと思います。

私が作っているのが「神・大家さん倶楽部」という、不動産の購入から空室対策、大規模修繕、売却、資金調達などといったものを、トータルでサポートしていくような講座です。私の自己紹介をさせていただきます。SAQ LiFEという合同会社の代表社員をさせていただいており、他にも取締役等させていただいております。千葉県出身で、妻と子供がいます。

もともとサラリーマンでシステムエンジニアをやっていましたが、システムエンジニアも大変で、体を壊したりもしていました。今でも腰が痛かったりするのですが、並行して10年間不動産投資業をやっており、アパートと戸建を合計で24棟経験しました。家賃収入は5,000万円で利益は2,000万円でした。

その後は、2019年からグループホームを経営しており、同時期にTHE ONEに出会い、「神・大家さん倶楽部」を開始して、受講生の実績を出しています。今は、自由な時間を確保しながら、年間利益4,000万円です。おかげさまで講師業も好調なので、プラス1,000万円ぐらい上増しされそうな気配です。

こちらが私の不動産投資の実績です。私は、当初からアパートをメインでやってきました。ただアパート買うだけではなくて、土地と同じ値段で購入することで、元本保証のようなイメージで購入しています。かつ収益性で、利回りが20%と高いものを実現しています。

築古中古のアパート、戸建て、新築アパートもやっています。購入も関東中心に幅広く経験しており、サポートも東京は当然として茨城、静岡、愛知、九州の方もしていて、いろいろな経験をさせていただいています。

小ぶりな戸建を100万円から購入して、半年後に500万円で売ったりして資金を作ることができました。新築アパートで少し大規模なものを建ててみたり、中古の小ぶりなアパートを買ったり、小さいものから大きいものまでいろいろ不動産経験をさせていただいています。

なぜ不動産投資か

数ある投資の中で、なぜ不動産投資を検討するべきか、なぜ私自身が不動産投資を選んだのか、ということお伝えします。プレジデントオンラインのウェブで出ていたものです。

『人生の後半に収入源をもたらす7つの要因』ということで、定年になるとがつっと年収が下がっていきます。そうなるとその後、病気の人や介護がある人は大変になります。この収入を実現していこうとすると、このモデル自体に僕は無理があると思っています。

なんとかしないといけないと、20歳の時にファイナンシャルプランナーの勉強して気がつきました。不動産が対策として当てはまるのではないかというところでやってきました。

例えば、40歳から開始した場合の不動産の利益です。家賃収入から返済や管理委託費を引いた利益が、年間50万,100万円で、買うたびに積み増していくことができ、48,50歳ぐらいの時に年間1,000万円の利益が積み上げられたら、あとはこれを老後までずっとキープ出来るのです。

すると、人生の収入減少イベントの対策をすることが出来ます。不動産の活用は、老後の人生を変えていきます。老後にやりたいことが皆さんにもあると思いますが、そういった夢も叶えていくことが出来ます。僕はそう思ってこれまでやってきました。

補足ですが、例えば40歳で始めて、大体60歳を過ぎてくるとローンの返済が終わります。するとさらに利益増加します。1,000万円の利益が2,000万円になるのです。

長期的に見ると、「人口の減少などマイナス要因があるじゃないか」と不安に思われると思うのですが、実はローンを組んで買ってこれだけの利益を出せている方は、それ以上のプラス要因が後で待っています。不動産投資をやっている方は気がついているので買っています。

ただ、心配されているような人口減少もありますから、多少は家賃を下げないければいけないケースも出てくると思いますが、逆に言うと収益を積み上げる方法がわかっていれば、減少する分をまた買えばいいです。買えばキープできるので、60歳になった時にかなり潤沢な収入が待っているというイメージです。

私が不動産を選んだ理由をもう少し掘り下げます。1つ目は収支です。買い方次第ですが、安定した収益が入ります。家賃収入というのは、急な変動がありません。家賃が突然「半分でいいですよ」と言われたことはないですよね。大家さんは一定の家賃を毎月求めてきます。

費用については、ローンを組んだ場合、返済額は一定です。これも急にドーンと上がることがありません。ですから、メインの収支は基本的に安定しています。

その他経費です。空室が心配になると思いますが、実は対策できます。世の中の大家さんは、基本的に空室を放置しているので、ライバルが大家さんだとすればあまり強いライバルではないです。ちょっとだけ工夫すれば、対策は出来てしまいます。

もう1つの理由が資産です。土地などはやはり堅い資産価値があって、火災保険などの保険も充実しています。なので、収益と資産が堅いです。すると計画的に進められるので、利益を積み上げていくことが出来ます。これがやはり不動産のすごく良いところです。

買うべき不動産がわかる「利回り」

どんな不動産を買えばいいかについては、まず利回りを知る必要があります。年間の家賃収入を、購入金額で割ったものが利回りです。例えば区分マンションで、年間の家賃収入100万円(月の家賃収入は8.3万円)で、3,000万円で買うと利回りは約3%です。

アパートになると、家賃4万円しかとれなくても6部屋あると月24万円、年間300万円になるので、利回りは10%になります。4万円×12部屋ある少し大型のアパートになってくると、家賃収入は50万円になり、年間600万円入ります。これも3,000万円で買えたとしたら、利回りは20%です。一定の購入金額の中で、いくら家賃が入ってくるかが利回りになります。

購入金額が同じなので、当然、毎月の返済額はどれも同じです。となると、3%で買うと苦しいのはわかりますよね。後ほどお伝えしますが、10%、20%になってくると利益が出ます

次は収支です。3,000万円の物件をローンで買った場合に、仮に25年返済で金利2.2%だとします。すると年間返済額は156万円、月の返済額が13万円になります。先程の利回りに当てはめてみます。月の返済額を見るとわかりますが、利回り3%では毎月赤字が出てしまうので、年間も赤字になります。

月間25万円入ってくる利回り10%では月の利益でいえば12万円出て、年間の利益が144万円となります。20%の場合では、月の利益が37万円になり、年間444万円の利益が出ます。これはかなり良いですよね。

ならば「高利回りの物件を買えばいいじゃないか」と最初は思ってしまいますが、利回りには相場というものがあります。RCの鉄筋コンクリートでできた区分マンション、1棟マンション、1棟アパート、戸建があります。時期にもよりますが、だいたいの利回り相場が決まっています。

区分マンションは、皆さんがよく買われたり、営業がかかってきたりすると思いますが、基本的に部屋数が少ないので、利益が少ないです。ただ1棟ではないので、外装が無く楽です。建物の減価償却という難しい話もありますが、建物の価値は年々経費に出来ますので、そういう意味では節税になります。

節税対策とわかって買うには、こういう手もあるのかなという感じがします。古い物件を買ってしまうと、10年後に売ろうと思っても売れないかもしれませんが、ある程度のところで買えば、そういう手段もあるのかなと思います。

ただ、儲けを得るために区分マンションを買おうと考えている方は、「失敗だ」と後で気がついたりすることがあります。「不動産で儲からないでしょ」と言う方が多いと思いますが、だいたいそういう方は区分マンションを買ったか、友人が区分マンションを買って失敗した方ですね。

1棟マンションは銀行がすごく好きです。なぜかというと、耐用年数が長いので、銀行もローンを長く引っ張れるからです。しかし、利回りがそんなに伸びないので、お金借りて買った割に儲からないみたいな感じです。

「築古だったらいいじゃないか」と思うかもしれないですが、築古の1棟マンションはコンクリートなので、修繕費がめちゃくちゃかかります。これは本当に危険です。僕は、ここにはあまり手を出さないようにしています。

僕が今まで集中的にやってきたのは、1棟アパートや戸建です。利回りが基本的に良いので、利益が出ます。やはり重要なのは、買い方や運営スキルです。修繕が必要になったり、空室が出てきたりするので、その対策を身につけて買い進めていけば、利益が積み上がります。

考え方次第ですが、「運営スキルをつければいいんじゃないの」というのが僕の10年前の発想で、一生懸命やってきました。

不動産投資で身につけたい3つの分野

僕が受講生たちに教えているのは、「不動産で夢を実現したいと思ったら身につけたいのは3つの投資ですよ」ということです。3つの投資とは、中古の戸建、中古アパート、新築アパートです。

なぜかというと、中古の戸建は現金で買えます。安ければ100万円から買えてしまいます。去年僕が買ったのも300万円ですし、受講生でも220万円で買ったり、190万円で埼玉の戸建てを買ったりする方が出てきています。選び方次第では色々あり、少額から参加が出来ます。

今、コロナなどで銀行もなかなかアパートなどに融資をしてくれない時期ですが、銀行融資に依存しなければ、淡々と買い進めることが出来ます。利回り20%くらいの物件をどうやって実現すればいいのか、ということを受講生に教えて、実現することで高い利回りで収益を得ています。

新築アパートは修繕がほとんどないです。空室が出ても中古より比較的埋めやすいと思います。運営のしやすさから、序盤戦で新築アパートに進んでいただくことが多いです。土地から建築をしてと、利回りを上げることもできます。建物の構造などを自分の好きなように出来るので、安い構造にすることが出来るのです。

中古アパートは、やはり利回りが高く取れますし、戸建よりも規模が大きいので、1発でどんと儲かります。ただ、銀行融資にも依存しますし、一番融資が出にくいのが中古アパートなので、ハードルもあります。

大きな3つの分野で一生懸命学んでいくことで、時期や融資に依存しないで、自分のペースであっちもこっちもやっていくことができるので、オススメかなと思います。ローンを使うと、自己資金0でも投資することができます。

運営を成功させるには、やはり空室対策と修繕費の削減方法を習得する必要があります。何もない部屋では、5ヶ月空室になることとかもあります。モデルルームみたいな感じにして対策をとったり、管理会社の付き合い方を工夫したりすることで、20日で入居申込があったりします。ライバルの大家さんは、そんなに強いわけではないので、工夫次第でかなり結果が変わります。

修繕費では、例えば雨どいが壊れていたり、外壁がボロボロだったりすると、それぞれまともに見積もると50万、100万、200万といった見積もりを出されます。しかし、やり方次第で5万円ほどで直せるのです。

これが、実際の不動産投資家が見積もられた結果です。外装がアパートにはかかってくるので、「まともにやるとこの部分で儲からないよね」という話になってきます。内装もあります。しかし、神スキルと呼んでいる裏技を使うことでかなり抑えられます。10万円、20万円のレベルではなくて、めちゃくちゃ抑えられます。

知っているか知らないかの差がものすごく大きい業界です。そのため、大家さんの知識の習得レベルによって、運営がうまくいくかいかないかがかなり左右されています。

おすすめしているのは、築古アパート、築古戸建、新築アパート。この3つの分野で購入、空室対策、修繕、売却までひと通り学ぶことで、運営もしっかり出来るようになり、神スキルも覚えて駆使出来るようになると、利益を積み上げることが出来ます。そうすれば、不動産で自由な時間が手に入ったり、夢が叶っていくと考えています。

トータルで必要なことを教える講座を構築

一般的な塾やコンサルでは、教えてくれる分野が狭いです。「アパートの築古20%どうやるの」というところだけで50万円など、結構お金がかかったりするので、大家さんがアパートを学ぶのに数十万、戸建てを学ぶのに数十万、空室対策を学ぶのに数十万とかなり疲弊してしまっている状況です。

「神・大家さん倶楽部」では、これらを網羅的に教えています。THE ONEで講座を作る時にアドバイスしていただき、希少スキルと呼ばれているスキルも、賃貸経営している方のために広範囲で教えるように設計しています。

一般的なコンサルティングの考え方では専門的に絞っていくと思いますが、競合・業界・私の状態を踏まえた上で、「しっかりと必要なものを全部盛り込んでいった方が、賃貸経営者にとってメリットがあるよね」とアドバイスをいただき、このような講座にしたことで大家さんにすごくうけています。

大家さんが悩んでいたところにドンピシャで、アパートやってた方が「戸建を買いたかったんだよね」、戸建をやっていた方が「アパートでやりたいんだけど」、「空室や修繕で悩んでいる」、のようないろんな悩みをトータルで解決していくというのがかなりうけています

初めて参加される方にとっても、いきなりアパートではハードルがあるので、戸建で練習してみたいという方もいらっしゃいます。おかげさまで評判が良くて、助かっています。

最後に、私が感じた新・講座型ビジネスと投資の相性です。新・講座型ビジネスはいわば投資の先生、コンサルティングです。自身のこれまでの人生経験を人に伝えて、報酬を得ながら塾生にもすごく喜ばれる仕組みです。

実際に僕が1年やってみて、新・講座型ビジネスは収益を得る速度が非常に速いです。利益率も非常に高くて、7割とか多い時で8割ほどの利益が出ます。THE ONEであれば、毎月100万円まで3ヶ月~半年で到達していきますし、年収3,000万円や1億円も狙えます。

「そういうふうに謳っているだけ」と思うかもしれないですが、僕も今まで講師業の「こ」の字もやったことがなかった投資家だったところから、3ヶ月で220万円の月商を達成して、今月も非常に調子が良いです。1年で年商3,000万円ペースになりつつあります。1年前は、この金額は無かったのです。

THE ONEに入って良かったのは、講座作りだけではなくてランディングページデザインやSNS集客など、新・講座型ビジネスをする上で本当に必要な物が網羅的に入っていることです。その環境を使うことで、高い収益性、利益を構築していくことが出来ます。

やはりこのスピード感はなかなか無いですし、好きなことを仕事に出来るのはすごく良いことですよね。人生の中ですごく理想的ですし、その上で塾生に喜ばれながら、かつ収益に爆発力があるというのは、なかなか無い仕組みだと思っています。

新・講座型ビジネスを作られた方には、不動産賃貸業がすごく相性がいいかなと思っています。理由は、不動産は土地や建物への投資で、賃貸経営業と言ったりもしますが、社会的に必要な住居提供です。

収益を長期で増やしていくのは、実は遅いです。毎月100万円の利益を出そうとすると、良い買い方で高利回りで買ったとしても、自己資金の枯渇や、銀行の融資ストップなどがあります。早くても5年ぐらいかかるイメージです。計画的に積み上げていくことは良いと思いますが、少し時間がかかります。

ただ、自分が70歳や90歳になった頃も家賃が入り続けますし、その頃に返済が終わっていれば、月の利益が100万円も増えたりするので、老後が安定していきます。それから、土地がついたアパートを買っていくことで相続も出来ます。貸家は相続税が非常に削減出来るのです。実際の土地の価値よりも、特にローンを組んで買ったりすると、相続税がそんなにかかりません。

ですから、相続税対策にもなるということで、新・講座型ビジネスで高い収益性を最短で得ていただき、僕の講座に入る入らないはともかく、不動産などでうまく投資をしながら、さらに長期的に増やしていくことが出来ると、かなりバランス良くなっていくと思います。今後の人生をうまく謳歌していけるのではないかと考えております。

小林:「神・大家さん倶楽部」のように、ワンストップですべて不動産・投資業を扱えるというのはなかなか他に類がないので、今後もどんどん増えていきそうな感じですね。

木村:はい、おかげさまで本当に助かっています。

小林:最後にお伺いします。新・講座型ビジネスは利益率も高いし、今までの自分の経験を利益に変えることが出来ますが、ずっとやり続けるのは、自分自身の体調とかもありますよね。稼いだお金を「お金に働いてもらう」「投資で増やしていく」というのは、最強の技だと思います。

きむさんのスクールは、高額と言えばそうだけれども、自分で不動産投資をやったり、ほかのスクールをつまんでいくのに比べて、非常に費用対効果が高いと思います。集まっている方には、どういった方がいらっしゃるのですか。

木村:本当にさまざまです。当初、不動産の賃貸経営している方が来るかなと思っていました。6割ぐらいはそのような方ですが、これから不動産を始めたいと思っている女性や主婦の方も先日入られています。不動産屋の方もいらっしゃり、「不動産の売買はしているけれど、この賃貸経営はまた全然違う」と言っていただいています。

小林:なるほど、わかりました。不動産賃貸経営(大家業)の専門家・講師で、「神・大家さん倶楽部」を主宰している木村洸士さんに、お話を伺ってきました。きむさん、ありがとうございます。

木村:ありがとうございました。

・神・大家さん倶楽部:https://kamiooyaclub.com/lp/kamiooya/

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